Decisão judicial reforça necessidade de revisão de convenções condominiais para rateio de despesas

Em recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, reafirmou-se o entendimento pela nulidade de cláusulas de convenção condominial que exigem cobrança diferenciada de taxas para unidades de coberturas em condomínios edilícios, quando essa cobrança incide sobre despesas ordinárias — ou seja, aquelas relacionadas à administração, manutenção, conservação e funcionamento do condomínio.

Segundo a decisão, essas despesas ordinárias beneficiam igualmente todas as unidades, independentemente de sua fração ideal ou tamanho. Assim, o critério de rateio exclusivamente baseado na fração ideal, quando aplicado a custos de natureza igualitária, pode configurar enriquecimento sem causa e abuso de direito.

A decisão também determinou que o critério de cobrança seja híbrido, de modo que: o rateio igualitário por unidade seja adotado para despesas de fruição comum (ex.: salários de funcionários, limpeza, manutenção de áreas comuns e equipamentos de uso geral); a fração ideal seja mantida apenas para itens cujo custo é proporcional ao tamanho ou valor do imóvel, como seguro predial, fundo de obras e benfeitorias estruturais e consumo de água e gás (enquanto não houver medição individualizada desses serviços).

Assim, restou decidido que o condomínio restitua os valores pagos a mais pelos proprietários de cobertura desde a data da assembleia que revisou a convenção até a efetiva implementação do novo critério de rateio.

Essa decisão se insere em um cenário em que os tribunais têm analisado de forma mais crítica a aplicação indiscriminada da fração ideal como critério de rateio, sobretudo quando essa fórmula onera de forma excessiva unidades específicas sem relação objetiva com o benefício recebido.

Apesar deste precedente, importante pontuar que o Código Civil autoriza que a convenção condominial pode estabelecer o rateio de despesas com base na fração ideal das unidades, não havendo, portanto, ofensa legal automática na exigência de taxa condominial maior para quem detém maior fração ideal, inclusive em coberturas, desde que a convenção expressamente preveja esse critério e respeite a autonomia coletiva dos condôminos.

Neste sentido, se evidencia a necessidade pela revisão das convenções que estabelecem cobrança diferenciada para coberturas ou unidades de maior fração ideal, especialmente quando aplicada a despesas que beneficiam igualmente todos os condôminos, haja vista que convenções que cobram de forma desproporcional sem justificativa objetiva podem ser anuladas judicialmente, com consequências como devolução de valores pagos a mais por anos, gerando impacto financeiro relevante ao condomínio.

Portanto, há fundamento legal e jurisprudencial relevante para questionar convenções que cobram taxas desproporcionais e indevidas de coberturas, representando potencial para demandas de restituição, revisão de convenção, e defesa de condôminos onerados injustamente.

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