Decisão do CNJ afasta exigência de certidões na compra e venda de imóveis

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu, em julgamento realizado na 10ª Sessão Virtual de 2025, que cartórios de registro de imóveis e tribunais de todo o país não podem exigir certidões negativas de débitos como condição para efetivar registros ou averbações de escrituras de compra e venda de imóveis.

A decisão foi proferida no Processo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, relatado pelo conselheiro Marcello Terto, e reafirma entendimento já consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo próprio CNJ.

Em linhas gerais, define que exigir certidões fiscais como a Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN) como condição para registro imobiliário é considerado uma forma indireta de cobrança de tributos, prática vedada pela jurisprudência, em posicionamento alinhado ao entendimento já sedimentado pelo STF de que essa exigência constitui verdadeiro “impedimento político”, restringindo direitos constitucionais e impondo cobrança indevida.

Com isso, os cartórios podem solicitar tais certidões fiscais apenas para informar o comprador sobre a situação tributária do vendedor, mas nunca para impedir a realização do registro ou da averbação.

A decisão também reforça que qualquer norma estadual ou municipal que tente impor tal exigência é inválida, pois contraria o entendimento já firmado pelo STF e pelo CNJ.

Na prática observamos uma maior segurança jurídica às transações imobiliárias, garantindo o direito de propriedade do interessado na aquisição e evitando que compradores sejam prejudicados por eventuais dívidas fiscais dos vendedores. Ao mesmo tempo, garante transparência, já que os interessados podem consultar as certidões para avaliar riscos, mas sem que isso seja um entrave burocrático à efetivação do registro.

Isto é, as certidões continuam sendo recomendadas, mas como elemento de due diligence, e não como obstáculo jurídico obrigatório, que implica em arrecadação de mais impostos pelo Estado.