Reforma tributária e o setor imobiliário: novas regras para as pessoas físicas que constroem, vendem ou alugam imóveis

Começando o ano de 2026, as pessoas físicas e jurídicas entram efetivamente no período de transição da reforma tributária do consumo. Depois da edição das Leis Complementares 214/25 e 227/26, já temos dados suficientes para efetivamente planejar o futuro das atividades comerciais neste seguimento, com a finalidade de minorar os impactos destas mudanças.

Ocorrerão grandes mudanças para as pessoas físicas que auferem renda com a venda, locação ou construção de imóveis para venda. Elas têm que agir rápido para entender e se adequar aos novos regramentos, sob pena de um significativo aumento de suas cargas tributárias.

Hoje, no mercado imobiliário, é comum encontrar investidores pessoas físicas que visando obter uma renda passiva, por exemplo, possuem imóveis para alugar. Da mesma forma, ainda considerando pessoas físicas, há uma série de investidores que constroem imóveis de moradia para venda. Este seguimento, como tantos outros de nossa economia, precisa estar preparado.

Abaixo, em breves considerações, passaremos por algumas mudanças previstas na nova legislação. Como é cediço alguns tributos serão substituídos: PIS e COFINS darão lugar à CBS; ISS e ICMS darão lugar ao IBS e com isso novas incidências tributárias surgirão nas atividades acima.

Na locação, está prevista na atual legislação a possibilidade da pessoa física, que hoje se sujeita à incidência apenas do imposto sobre a renda, se tonar contribuinte da CBS e do IBS, os quais podem ter uma alíquota integral de 28%. Para que uma pessoa física passe a ser contribuinte destes novos tributos, ela tem que auferir no ano-calendário anterior uma receita de mais de 240 mil reais, advinda da locação de mais de 3 imóveis ou no ano-calendário em curso ultrapassar o recebimento de 288 mil em aluguéis (estes valores estão na previsão legal, mas serão atualizados pelo IPCA).

No caso das pessoas físicas que compram e vendem imóveis, elas serão consideradas contribuintes da CBS e do IBS se no mesmo ano-calendário venderem mais de 3 imóveis que estejam no seu patrimônio a menos de 5 anos.

Já para aqueles que constroem imóveis para vender, eles serão tidos contribuintes da CBS e do IBS se venderem mais de um imóvel por ano com menos de 5 anos de construção.

Em suma, embora a legislação nova preveja alíquotas reduzidas para o setor imobiliário em 70% para locação e 50% para as demais atividades citadas, se não houver o planejamento adequado e imediato as pessoas físicas deste seguimento poderão sofrer grandes impactos em suas atividades.

Neste sentido este ano de 2026 é chave para análise e planejamento, o que já vem sendo feito por nosso escritório visando minorar os efeitos desta mudança na legislação tributária de nosso país.