Setor Imobiliário – Nova Regulamentação do RET “regime especial de tributação” – Incorporação / PMCMV / Casa Verde Amarela – Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024

Foi publicada em 07 de março de 2024 a Instrução Normativa RFB nº 2.179, a qual dispõe sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e Casa Verde e Amarela.

1. OBJETO (aplicação – art. 1º):

• às incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação de que tratam os arts. 1º a 11-A da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004;
• às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, nos termos dos §§ 8º e 9º do art. 4º da Lei nº 10.931,de 2004;
• às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida – PMCMV de que trata a Lei nº 11.977, de 2009, e Casa Verde e Amarela de que tratam os arts. 2º e 2º-A da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009.

2. REGIME APLICÁVEL AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – RET-Incorporação

1. – Definições – diretrizes gerais principais:

• – tem caráter opção e irretratável enquanto perdurar direitos de crédito e obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis;
• – SCP, que contiver patrimônio que atenda a IN, poderá sujeitar-se ao RET-incorporação;
• – a partir 27 de dezembro de 2019, o RET- incorporação será aplicado até o recebimento integral dos valor das vendas das unidades que compõe o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato
• O regime em especial em questão – RET – Incorporação foi instituído pelo artigo 1º da Lei nº 10.931/2004, possuindo caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação;
• – a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que I – sejam atendidos os demais requisitos desta Instrução Normativa; e II – a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

1. – Opção– Condições para adesão:

(i) – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31 -E da Lei nº 4.591, de 1964;

(ii)- adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico – DTE;

(iii) – regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN;

(iv) – regularidade quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS;

(v) – inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, nos termos do inciso II do caput do art. 6º da Lei nº 10.522, de 19 de julho de 2002;

(vi) – inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 8.429, de 2 de junho de 1992;

(vii) – inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e

(vii)  – apresentação do Requerimento de Opção ao Regime Especial.

(viii_) – requerimento pela internet, pelo serviço digital disponibilizado no site da RFB;

(ix) – cópia digitalizada da certidão de ônus fornecida pelo cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, da qual deve constar a cadeia dominial do imóvel, o registro da incorporação e a averbação do termo de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E, 32 e 33 da Lei nº 4.591, de 1964;

(x) – habilitação será declarada por ADE – ato declaratório executivo -;

(xi) – este procedimento de habilitação será disponibilização a partir de 1º de julho de 2024.

1. – Aplicação do Regime – Tributação:

• – pagamento mensal – 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ (1,26%), CSLL (0,66%), Contribuição para o PIS/Pasep (0,37%)e Cofins (1,71%);
• – considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET-Incorporação e as receitas financeiras e de variações monetárias decorrentes dessa operação;
• – dedução da base vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos;
• – demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas a atividades da incorporação submetida ao RET-Incorporação, serão tributadas na incorporadora, inclusive receitas decorrentes da aplicação de recursos da incorporação no mercado financeiro;
• – receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do RET, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ, da CSLL, da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidos pela incorporadora em decorrência das demais atividades empresariais por ela exercidas, inclusive incorporações não afetadas.
• – incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET-Incorporação.

3. REGIME APLICÁVEL ÀS CONTRUÇÕES INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS PMCMV – Faixa 1 Urbano

• – – pagamento unificado dos tributos IRPJ (1,26%), CSLL (0,66%), Contribuição para o PIS/Pasep (0,37%) e Cofins (1,71%);
• será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.;
• – considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET-Incorporação e as receitas financeiras e de variações monetárias decorrentes dessa operação, sendo possível deduzir vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos;
• – receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do caput do RET, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ, da CSLL, da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidos pela incorporadora em decorrência das demais atividades empresariais por ela exercidas, inclusive incorporações não afetadas.

4. DO REGIME ESPECIAL APLICÁVEL ÀS CONSTRUÇÕES NOS ÂMBITOS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV E DO PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA

• – podem optar pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mediante aplicação dos seguintes percentuais sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção de 1% (um por cento) até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação plena do preço do imóvel, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 31 de março de 2009 e até 31 de dezembro de 2018 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais); ou – 4% (quatro por cento) até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 1º de janeiro de 2020 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais).

5. DA INCORPORADORA OU CONSTRUTORA SUJEITA À TRIBUTAÇÃO COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO

• Para fins de tributação no âmbito do RET aplicável, a incorporadora ou a empresa construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para a identificação da receita mensal recebida ou auferida, conforme o caso, relativa a cada: I – incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação, observado o disposto no Capítulo II; ou II – construção de unidades habitacionais contratada no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV ou no Programa Casa Verde e Amarela, observado o disposto nos Capítulos III e IV, no que couber.
• – As receitas próprias decorrentes das hipóteses previstas no caput não deverão ser computadas na apuração das bases de cálculo do IRPJ, da CSLL, da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidos pela incorporadora ou pela empresa construtora em decorrências das demais atividades empresariais por ela exercidas.

São os principais aspectos da Instrução Normativa descrita, ficando à disposição para demais esclarecimentos e questionamentos.