STJ define que comprador registrado no imóvel responde por cotas condominiais mesmo sem receber as chaves

Em julgamento publicado em Novembro de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o Recurso Especial nº 2.147.665/SP, fixou entendimento de que o comprador que consta como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves do bem.

De acordo com o entendimento do relator Ministro João Otávio de Noronha, a natureza jurídica propter rem das cotas condominiais impõe que a obrigação recaia sobre o proprietário registral, independentemente da existência ou comprovação de vínculo jurídico-material entre promissário-comprador e compromissário-vendedor.

O Ministro destacou, ainda, que a ausência de entrega das chaves ao comprador não afasta sua responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais. Para o STJ, o proprietário registral é parte legítima para responder pela execução das cotas, mesmo que não detenha a posse direta do imóvel.

O caso analisado teve origem no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que havia reconhecido a ilegitimidade passiva dos compradores sob o argumento de inexistência de relação jurídica material com o imóvel, já que ainda não haviam recebido as chaves. Contudo, tal entendimento foi reformado pelo STJ, que ressaltou que o fato gerador da obrigação condominial decorre da condição de proprietário, aperfeiçoada com o registro público do título translativo da propriedade, e não a tradição do imóvel.

Essa fundamentação já vinha sendo reconhecida em decisões obtidas pelo escritório perante o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em ações em trâmite na 7ª e 5ª Varas do Sistema dos Juizados Especiais de Causas Comuns de Salvador e na 2ª Vara do Sistema dos Juizados Especiais de Camaçari.

As decisões, além de destacar a natureza jurídica propter rem das cotas condominiais, aplicam o disposto no artigo 1.227 do Código Civil, segundo o qual os direitos reais sobre imóveis se constituem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, marco definitivo para a transferência da propriedade.

O precedente do STJ reforça a relevância do registro do contrato de compra e venda e impacta diretamente síndicos, administradoras, construtoras e adquirentes de imóveis, que passam a contar com um parâmetro claro sobre a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.