TEMA 1.099: STJ fixa prazo de 10 anos para devolução da corretagem em caso de rescisão por atraso na entrega do imóvel

Por unanimidade, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu que o prazo prescricional para a propositura de ação visando à restituição da comissão de corretagem, nos casos em que a resolução do contrato decorre de atraso na entrega do imóvel, é de dez anos.

A tese foi fixada no julgamento do Tema 1.099 dos recursos repetitivos, de relatoria do ministro Humberto Martins, com o seguinte enunciado:

“Prescrição decenal, art. 205 do Código Civil de 2002, da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.”

O caso analisado teve origem no Tribunal de Justiça do Ceará e envolvia promessa de compra e venda firmada em 2011, rescindida judicialmente em razão do atraso na entrega do imóvel. Os compradores pleitearam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

O TJCE entendeu pela aplicação do prazo decenal, considerando a natureza contratual da pretensão e afastando o prazo de três anos previsto no Tema 938 do STJ, que trata da abusividade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão.

Em seu voto, o ministro Humberto Martins destacou que, até então, havia decisões divergentes, que alternavam entre a aplicação do prazo trienal, cabível em hipóteses de enriquecimento sem causa ou de reparação civil, e o prazo decenal estabelecido no artigo 205 do Código Civil.

No entendimento do relator, no contexto do Tema 1.099, o pedido de devolução da comissão de corretagem resulta da resolução contratual, originando uma nova relação jurídica voltada à liquidação das obrigações, o que afasta o regime prescricional de três anos.

O ministro ressaltou, ainda, que não se trata de demanda fundada em enriquecimento sem causa ou responsabilidade civil extracontratual, mas sim em pretensão decorrente do rompimento de vínculo contratual.

O STJ também esclareceu que o prazo prescricional começa a contar a partir do momento em que o comprador toma conhecimento da recusa da restituição integral das parcelas pagas, reforçando que a contagem não se inicia automaticamente com o atraso ou a rescisão do contrato, mas somente com a negativa expressa, incluindo a comissão de corretagem.

Embora o recurso especial tenha sido prejudicado por acordo entre as partes, o relator entendeu ser necessário firmar a tese para uniformizar a jurisprudência e destravar processos semelhantes sobrestados em todo o país.

O entendimento, aprovado por unanimidade pelos ministros da 2ª Seção, consolida o prazo prescricional aplicável a esse tipo de demanda e encerra a controvérsia existente, uniformizando a jurisprudência e podendo impactar a redação de contratos e a condução de litígios na área.